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2021年已經(jīng)進(jìn)入歲尾。對于房地產(chǎn)市場而言，“房企變局”“密集調(diào)控”“政策底顯現(xiàn)”等是這一年的關(guān)鍵詞。

  這一年，房企“三條紅線”和“集中供地”等政策在2021年年初正式實(shí)行，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了重大的變化――過去行業(yè)的高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高回報(bào)的模式已經(jīng)不在。

  這一年，伴隨著全國調(diào)控政策的密集出臺(tái)，房地產(chǎn)行業(yè)銷售也呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，11月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)繼續(xù)高位，單月高達(dá)56次房地產(chǎn)調(diào)控，年內(nèi)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達(dá)586次。

  展望未來，多位業(yè)內(nèi)人士在接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“穩(wěn)定”是明年樓市的主基調(diào)，年末各種調(diào)控政策的指向就是穩(wěn)定樓市，這也代表了政策見底。另一方面，政策有望將圍繞“三穩(wěn)”任務(wù)，因城施策、供需兩端發(fā)力；同時(shí)，適度加快長租房市場發(fā)展，推進(jìn)保障房建設(shè)。

  政策底顯現(xiàn)

  2021年年初，涉及房企融資、拿地的政策接連出臺(tái)，其中包括備受市場關(guān)注的“三條紅線”監(jiān)管新政。

  實(shí)際上，早在去年8月20日，住建部、人民銀行等就明確了12家重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則將在當(dāng)年9月1日進(jìn)行試點(diǎn)，也就是業(yè)內(nèi)稱之為的房企融資“三道紅線”政策，該政策從今年初開始正式實(shí)行。

  三條紅線政策實(shí)施以來，房企普遍加速了降低有息負(fù)債的進(jìn)程，尤其是龍頭房企。

  據(jù)海通證券統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，部分龍頭房企杠桿率有所下降。截至2021年上半年底，除綠地控股、首開股份、華發(fā)股份、金融街、光明地產(chǎn)、魯商？業(yè)以外，其統(tǒng)計(jì)的部分龍頭A股上市公司三道紅線（剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率小于70%；凈負(fù)債率小于100%；現(xiàn)金短債比大于1）全部達(dá)標(biāo)。

  進(jìn)入2月，一份自然資源部發(fā)布的住宅用地分類調(diào)控文件流出，文件要求重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；集中組織出讓活動(dòng)。其中，重點(diǎn)城市包括4個(gè)一線城市，18個(gè)二線城市。

  集中供地政策改變了房企的拿地節(jié)奏，也被業(yè)內(nèi)視為2021年房地產(chǎn)最大市場變化之一。

  “2021年，土地市場在上半年高位運(yùn)行后，下半年整體土地市場開始出現(xiàn)了明顯的下調(diào)跡象，隨著房地產(chǎn)市場成交降溫，房企資金鏈壓力越來越大，拿地房企積極性越來越低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對證券時(shí)報(bào)記者表示，集中供地改變了房企原有的開發(fā)節(jié)奏。隨著房地產(chǎn)市場的變化而冷熱不均，2022年集中供地政策有望繼續(xù)調(diào)整。

  中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示，截止11月，2021年年內(nèi)全國熱點(diǎn)的100個(gè)城市賣地金額為4.05萬億，同比2020年同期出現(xiàn)了下調(diào)，下調(diào)幅度為7.4%，從土地市場數(shù)據(jù)看，熱度持續(xù)降低已經(jīng)成為了趨勢，特別是2021年下半年來，土地市場持續(xù)低迷。

  此后，各類限價(jià)、限售、限購等政策密集出臺(tái)，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控加碼信號(hào)不斷被釋放。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年1~8月累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)超過400次，刷新了歷史紀(jì)錄。

值得注意的是，9月以來，房地產(chǎn)政策開始逐漸轉(zhuǎn)暖成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

  9月底，央行在第三季度例會(huì)上提出要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，10月，哈爾濱等部分城市出臺(tái)了相關(guān)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。12月，高層會(huì)議提出要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，并首次提出要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“良性循環(huán)”。

  在張大偉看來，樓市防止下調(diào)過快有望成為未來的政策趨勢，“穩(wěn)定”是明年樓市最確定的關(guān)鍵詞?！敖鼉赡陙恚瑯鞘姓{(diào)控越發(fā)嚴(yán)格。一邊是對熱點(diǎn)城市的新房、二手房的限價(jià)令，另一邊是全國多個(gè)城市新房的限跌令，房價(jià)大漲會(huì)放大金融風(fēng)險(xiǎn)，而房價(jià)斷崖式下跌也同樣不是穩(wěn)定，也會(huì)波及金融系統(tǒng)。年末各種調(diào)控開始穩(wěn)定樓市，全國超過20個(gè)城市開購房補(bǔ)貼，都代表了政策的見底?！?

  光大銀行金融市場部宏觀分析師周茂華也對記者表示，房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)字當(dāng)頭，各地因城施策，落實(shí)“三穩(wěn)”任務(wù)。“不能讓房價(jià)非理性上漲，房企無序加杠桿，同時(shí)，也不能讓房地產(chǎn)過冷，房地產(chǎn)市場過熱與過冷都是有害的?！闭雇磥?，政策仍將圍繞“三穩(wěn)”任務(wù)，因城施策、供需兩端發(fā)力，根據(jù)區(qū)域具體房地產(chǎn)市場供需情況，對調(diào)控政策一定預(yù)調(diào)微調(diào)；同時(shí)，適度加快長租房市場發(fā)展，推進(jìn)保障房建設(shè)。

  “預(yù)計(jì)在‘房住不炒’的大基調(diào)下，短期信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大，地方將響應(yīng)中央要求因城施策，對地產(chǎn)相關(guān)鏈條不順暢的問題采取針對性舉措，加快落地扶持類政策，除加大購房補(bǔ)貼外，降低貸款利率、減免部分交易稅額等政策亦存微調(diào)預(yù)期?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜告訴記者。

  風(fēng)險(xiǎn)事件有望減少

  在今年房企融資環(huán)境持續(xù)趨緊的大背景下，不少知名民營房企在下半年出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象或苗頭。

  2021年7月，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布部分債務(wù)未能如期償還的公告；8月，陽光100也表示未能支付到期的可轉(zhuǎn)換債券。9月，恒大集團(tuán)理財(cái)停止兌付的消息傳出，這一事件引發(fā)了恒大自身的流動(dòng)性危機(jī)，也在一定程度上預(yù)示了后續(xù)其他房企可能出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

  10月以來，包括花樣年、當(dāng)代置業(yè)、新力控股等出現(xiàn)美元債務(wù)兌付困難的情況，這也導(dǎo)致地產(chǎn)美元債大幅下跌。

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入10月以來，已先后有綠地控股、陽光城、佳兆業(yè)、雅居樂、綠城中國、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團(tuán)等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。中資地產(chǎn)美元債普遍出現(xiàn)近20%的跌幅。其中，2021年到期的債券受到的沖擊最大，其次是2022年到期債券，2023、2024、2025年到期債券跌幅較為平緩。

  “背后核心原因還是房地產(chǎn)調(diào)控，特別是三條紅線抑制了房企融資渠道，而銷售收緊又導(dǎo)致企業(yè)回款困難，開發(fā)貸、按揭貸款雙收緊，使得房企還債能力銳減?！睆埓髠ジ嬖V記者。

  值得注意的是，不少房企也在通過瘦身、融資等方式積極自救，房企風(fēng)險(xiǎn)事件有望減少成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

  中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水對記者表示，隨著行業(yè)對流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的重視，部分處在危險(xiǎn)邊緣的房企開始積極采取措施，通過變賣資產(chǎn)、股東借款、增發(fā)配股等方式補(bǔ)充資金，對緩解短期債務(wù)壓力起到了積極作用?！爱?dāng)前融資相關(guān)政策基本見底，保障正常融資、政策糾偏成為監(jiān)管的主要方向，房企的合理融資需求正在得到滿足。因此綜合來看，未來房企的風(fēng)險(xiǎn)事件會(huì)逐步減少?！?

房企積極謀變

  值得注意的是，今年的房地產(chǎn)市場銷售情況呈現(xiàn)出“前高后低”的走勢也被業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

  據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局12月15日最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年1~11月，商品房銷售面積為15.8億平方米，同比增長4.8%，比2019年1~11月份增長6.2%，兩年平均增長3.1%；銷售額方面：2021年1~11月，商品房銷售額為16.2萬億元，同比增長8.5%，比2019年1~11月份增長16.3%，兩年平均增長7.8%。

  不過，就單月來看，房地產(chǎn)市場銷售情況已經(jīng)連續(xù)多個(gè)月處于下降態(tài)勢。

  中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，11月，市場仍處于調(diào)整階段，疊加去年同期高基數(shù)影響，全國商品房銷售面積、銷售額分別下降14.0%和16.3%，連續(xù)4個(gè)月保持兩位數(shù)下降，但受信貸環(huán)境邊際改善等因素影響，降幅較上月分別收窄7.7和6.3個(gè)百分點(diǎn)。

  “受前期調(diào)控發(fā)力和銀行按揭額度緊張等因素影響，下半年房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力增加，市場整體降溫，個(gè)別房企出現(xiàn)違約事件，購房者觀望情緒上升，進(jìn)一步拖累市場活躍度下降，房企銷售面積和銷售額均出現(xiàn)下滑。”

  在陳文靜看來，上半年房企加大營銷力度，銷售面積達(dá)歷史同期最高水平，整體表現(xiàn)超預(yù)期。三季度市場明顯降溫，商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)降。

  從短期市場趨勢看，房企銷售下滑，短期償債壓力加大成為共識(shí)，在此背景下，不少房企們選擇開源節(jié)流。

  以萬科為例，11月17日，萬科在內(nèi)部倡議，提出要轉(zhuǎn)變黃金時(shí)代的慣性思維方式，將經(jīng)營理念貫穿始終，對不產(chǎn)生價(jià)值的動(dòng)作和開支做減法，花小錢辦大事等工作要求。

  張大偉認(rèn)為，除了開源節(jié)流，保持流動(dòng)性，安心賺小錢，房地產(chǎn)商更要轉(zhuǎn)變思路，著眼于打磨產(chǎn)品品質(zhì)?！敖酉聛硎欠科蟠笙磁频臅r(shí)刻，誰的品質(zhì)更好，就更能吸引用戶，在收縮的房地產(chǎn)市場中分一杯羹。認(rèn)清形勢，加速轉(zhuǎn)變，才能有機(jī)會(huì)熬過行業(yè)冬天，贏得下半場競爭的門票?！?

  另一方面，房企的轉(zhuǎn)型也在今年常被提及，不過業(yè)內(nèi)提示要謀定而后動(dòng)。劉水認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)整體的利潤率持續(xù)下行，在這樣的背景下，房企切忌盲目，畢竟跨領(lǐng)域是有門檻和資金投入的，不能為了轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型，所以企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況和發(fā)展需要謹(jǐn)慎調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略。