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今年上半年，杭州、蘇州等強二線城市的土地市場出現(xiàn)了一輪“波動”，例如蘇州三次拍出了百億元級的地塊，由此引發(fā)了業(yè)內(nèi)關注。5月以來，盡管一二線城市依舊是房企拿地的重點，但是在各地加強調(diào)控的同時，房企拿地的節(jié)奏也有所放緩，土地市場逐漸回歸平穩(wěn)。專家預計，房企步調(diào)放緩、理性拿地之后，產(chǎn)品打造將成為他們未來發(fā)展的重點之一。

強二線城市依然是房企拿地重點

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，5月全國土地出讓金排名前20城市中，二線重點城市占得13席。其中，杭州以265.7億元位居榜首。在榜單的前十名中，有7個城市位于長三角區(qū)域。

值得關注的是，相比土地出讓面積的增加，5月土地市場溢價率卻迎來了今年首降。數(shù)據(jù)顯示，全國300個城市的土地平均溢價率為20%，較上月減少5個百分點，較去年同期下降7個百分點。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院《2019年5月40城土地市場報告》顯示，5月份40個典型城市的土地市場交投仍活躍，但整體地價漲幅收窄明顯。從價格來看，5月40城土地成交均價為4878.4元/平方米，同比上漲17.2%，環(huán)比上漲1.9%。專家分析5月份地價上漲趨勢雖仍有所延續(xù)，但漲幅已經(jīng)明顯收窄，難以持續(xù)快速上漲。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者，前幾個月持續(xù)高熱的土地市場逐步回歸平穩(wěn)，不只是強二線城市，全國不少熱點城市的的土拍都開始變得“冷靜”?！皬氖袌龅谋硐髞砜?，房企拿地顯得更為謹慎，土地溢價率上漲也得到了有效控制。深層次的原因則在于，政府對于土地價格控制的力度開始增強，對于房企拿地則采取了一些控制性措施。”張波說道。

據(jù)不完全統(tǒng)計，5月份全國房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控高達41次，4月份達60次。

不過，張波也強調(diào)，從房企角度來看，包括南京在內(nèi)的熱點二線城市依然是今年的拿地重點，并且這一趨勢未來將延續(xù)。

冷靜克制，龍頭房企拿地步調(diào)放緩

近日，江北新區(qū)核心區(qū)成功出讓了4幅優(yōu)質(zhì)宅地。據(jù)悉，每幅地塊都吸引到多家房企報名參與競爭。

南京江北新區(qū)核心區(qū)一直以來都是房企、買房人都十分看好的區(qū)域。一方面，區(qū)域內(nèi)規(guī)劃起點高，利好不斷落地；另一方面，核心區(qū)已推出宅地較少，在售項目不多，一度處于供不應求的狀態(tài)。但是，從競拍過程以及結果上看，房企表現(xiàn)較為冷靜、克制，并沒有出現(xiàn)“哄搶”的狀況，4幅地塊均未達到最高限價。

今年以來，包括恒大、萬科、融創(chuàng)在內(nèi)的一些龍頭房企的拿地步調(diào)明顯放緩。有數(shù)據(jù)顯示，今年5月，恒大新增土地價值為18億元，比前4個月的平均值下降63%；諸如新城、中海等品牌房企的降幅則超過80%。據(jù)了解，有房地產(chǎn)集團已經(jīng)要求區(qū)域公司暫停在公開市場拿地，并表示平穩(wěn)的市場是未來較長一段時期的主基調(diào)，集團土地儲備獲取相對充足，可滿足近期發(fā)展所需，因此才決定不參與過熱的土地競爭。

對此，專家指出，從一線房企拿地的數(shù)據(jù)來看，的確同比2018年出現(xiàn)一定下滑，但并不代表房企拿地熱情消退，而是拿地的策略有所變化。“首先是房企重新回歸一二線城市，尤其重視在二線城市的布局；其次是聚焦熱點城市的優(yōu)質(zhì)地塊，相比于高回報，房企更看重未來抵抗風險的能力。當然近期的金融政策收緊對于房企也有著較大影響，這更多地體現(xiàn)在拿地策略上，而非拿地節(jié)奏?！睋?jù)張波分析，拿地放緩也反映出標桿房企對于一些城市土地市場風險的預估。

市場集中度提升，產(chǎn)品打造尤為關鍵

政府部門連續(xù)的樓市“預警”顯現(xiàn)出穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預期的調(diào)控決心，“房住不炒”的政策思路持續(xù)體現(xiàn)。隨著調(diào)控措施的收緊以及土地、樓市等市場化長效機制的陸續(xù)推出，各區(qū)域市場供需開始出現(xiàn)分化，迫使房企由三四線城市扎堆一二線中心城市。

張波表示，眼下拿地策略的變化會引發(fā)未來市場上“強者恒強”的趨勢。換言之房企的集中度在提升的同時，城市的集中度也會提升，未來更多的資金、房企會聚焦到這些熱點城市，房企之間的競爭也會更為激烈。因此，對于企業(yè)而言，自身產(chǎn)品的打造，品牌美譽度的不斷提高就顯得更為關鍵。一些業(yè)內(nèi)人士也將2019年定位為產(chǎn)品年，在產(chǎn)品方面有不少推陳出新的做法。

另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)的暴利時代一去不返，房企們開始由住宅地產(chǎn)轉向文旅、汽車、養(yǎng)老、科技等多元化發(fā)展，并由粗放的土地開發(fā)商向精細化的綜合服務商擴展。在行業(yè)內(nèi)競爭日趨激烈的大背景下，創(chuàng)新已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的當務之急。

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